摘要:住房是一种特殊的商品，它具有居住功能，让住房价格的增长幅度低于居民人均可分配收入的增长，保持房价的基本稳定，促进房价合理回归是中国政府宏观调控的重点之一。因此，2010年"国十条"房地产限购政策制定出台。研究限购政策效果对于我国房地产市场的变化情况十分必要，本文从房地产市场发展角度出发，在理论分析前提下研究各项调控政策对房价产生的影响。立足于限购这一关键词，讨论限购令出台的背景，阐释分析限购政策的实施效果和不足之处，联系当前实际对房地产行业进行说明来比较分析整个房地产市场的变化，并对未来的发展做出合理的预测，对未来房地产行业健康发展提出自己的思考和建议。
关键词：房地产；限购；调控
前言
1.1研究背景及意义
1998年福利房改革推动了商品房经济，2003年房地产市场在宏观经济发展推动下迅猛发展经历了房地产行业的"黄金十年"，从2008年开始房价暴涨趋势明显，导致普通百姓的住房购买能力越来越弱，严重影响了正常的生活。民众普遍感慨希望国家政府能采取一系列方法对房地产市场做出调控。为了抑制炒房者过度投资。2010年4月17日，国务院制定出台了《关于坚决限制部分城市房价上涨过快的通知》即新"国十条"。政策出台后北京第一时间响应并出台楼市限购令明确提出一户家庭只允许在本市新购买一套商品住房。我国房地产限购政策正式拉开序幕。我国各个地区，包括北京、深圳、厦门、上海、广州等地，陆续提出了限购政策来应对市内房价过高的问题。住房问题关乎民生社稷与社会稳定，引起了各地的高度重视，限购政策频繁出台，深刻体现了政府调控房价的决心。由于限购对降低房价作用明显，多数地区纷纷表示将继续严格执行限购令，维护房地产市场的平稳运行。2013年政府出台"国五条"进一步修正和调整房地产限购政策。但是，房地产限购政策只是一种过渡性的制度安排，实行限购政策期间，我国经济出现下滑趋势，房地产市场相对低迷，专家解释称:"房地产限购难以持久，负面影响多于正面。"限购与否取决于市场坏境，限购应该灵活的适时调整，营造房地产发展的新格局。限购政策在房地产的重要地位下，慢慢的松绑至今，研究限购下的房地产政策有理解宏观经济有着重要作用。
1.2研究思路
本文立足于限购这一关键词，讨论限购令出台的背景，阐释限购政策的实施效果和不足之处，联系当前实际对房地产行业进行说明来比较分析整个房地产市场的变化，并对未来的发展做出合理的预测。
首先，在阅读政策和参考文献的前提下，了解掌握关于房地产限购的基本知识，阐述本文的研究背景及写作意义，并介绍文章的研究方法和思路。
其次，对房地产市场和限购政策进行概述，包括内涵、特点等问题的叙述，讨论限购政策出台的背景和实施进程。
最后，对中国未来房地产的发展做出预测，展望将来的发展方向及发展过程中可能遇到的障碍等提出一些对策。
1.3研究方法
采用对比和理论研究等分析方法，通过对我国房地产限购政策的讨论，联系我国几个城市实施限购令前后的情况，探究整个房地产市场的变化，并据此对未来的发展做出展望。
(1)归纳推理法:房地产政策研究整理归纳，综合当前的研究成果，总结目前研究中尚待完善的地方，并对未来的发展提出合适的对策建议。
(2)案例分析法:以我国几个主要城市限购实施情況为探讨依据。
2.房地产政策理论研究
2.1房地产内涵及特点
住房是一种特殊的商品，它具有居住功能，但是由于住房的商品属性和其具有的价值，在流通的和交易的过程中的环节过程复杂，因此，在房地产的交易和交换关系中产生了房地产市场。房地产市场主要作用于房屋所有权和使用权的流通及转让，由于房地产的市场供给是稳定的，而市场的需求是根据人口、环境、教育、工作和经济等因素不断变化的，因此房地产在微观经济上体现了不同地域不同地区的差异性。以地区的房屋的土地资源价值为核心，不用城市、不同分区、不同建筑都具有不同程度的差异。由于城市化进程的推进，城市的住房购买需求越来越大，特别是一二线城市，由于具备良好的教育、医疗和社保等综合条件，城市本身有着极大的吸引力，扩大了城市的房地产市场的发展规模和升值空间。目前，中国的房地产虽然发展的很迅速，但是从长远来看还处在发育的初期阶段，政府的主要职责就是要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。由于房地产的附加属性是土地，土地出让金的价格促使了房价的易涨难跌。
2.2房地产政策理论研究成果
为了适应市场变化，近些年陆续出台各项房价调控的政策措施，中国的房地产经济的专家对房地产的动向也相当关注。
(1)房地产政策研究：耿继进主任在房地产政策仿真与实验中曾提出构建仿真系统，并以深圳市为样本，对房地产政策进行全面的分析和探讨，阐释了房屋价格对经济增长的影响，实证研究了房价对生产总值的效果，以及家庭借贷约束之间的关系和影响的时间模式，论证了房地产政策与市场之间的关系，这样的研究方法极具创新性。韩璟、卢新海在住房政策问题上认为要多运用市场机制而尽量减少政府部门的过度干预，并通过数学建模的方式，以我国天津市为例，比较分析了限购令调整前后，市区住宅市场的变化情况通过灰色关联法就调控效应做出论证。提出动态条件相关模式来捕获房地产行业的动态信息，提出创造网上房地产的构想，房地产信息复杂多变，这是为了满足市场上精明的投资者的需求。
(2)房地产政策与房价:赵形和周世峰运用了经济学的原理，从几个方面入手，对我国一线、二线城市的现状作出分析，严密地阐述了限购政策实施后对房地产行业的影响效果:温海珍等人在《房地产经济学》中从微观、宏观两方面进行探讨，坚持理论与实证相结合的原则，分析了住房价格的空间变化规律、房价与地价的内生性问题；孙兰芳提出房地产是一种特别的商品，因为它兼具投资和消费两种属性，房价的高低受到多种因素的影响，政府调控，市场的供给需求以及消费者自身等因素都是不可忽视的，在此基础上又总结了房地产政策与房价的联系；杜秦川表示限购令短期会带来房价的下跌，但从长期看，影响几乎可以忽略。章林晓表示限购利弊相参，长久弊大于利，限购松绑已经成为普遍的趋势。
由此可见，中国人在房地产问题的研究上花费的精力很多，房地产行业是我国重要的基础产业，对房地产业重视也是对国家社会的重视。
3.1限购政策实施进程
限购政策的出台：2010年4月30日“国十条”出台后，北京率先规定每户家庭只能新购一套商品房。同年9月29日"国五条"出台后上海、广州、天津、南京、杭州等16个一线城市推出限购政策。住建部指定的40个重点城市统一实施基本限购令，这40个重点城市每户家庭最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。
“国十条”“国五条”的出台，保障了部分重点城市在人口膨胀和市场经济发展下，绝大多数家庭的居住和投资需求能够得到保障和满足。比较而言，限购政策与一些城市的刺激购房入户政策并不冲突，相反鼓励了住房租赁和度假物业的市场发展。特别是在土地供应相对紧张具有特殊政治和经济属性城市比如北京和上海，这两个城市的限购政策附件条款是外来人员和境外居民在该城市购房必须有一年的等候期制度，也就是必须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。
限购令的实施部门是各城市房管部门，政策执行的环节是房地产交易的过程中必须的环节房地产产权登记和网络签约，通过这两个环节的信息系统进行信息登记和比对。目前，房地产还没有完成全国范围内的信息联网，一旦全国40个重点城市住房信息系统的建设和联网建设完成，将对于多套房房产税的征收政策的执行提供技术支撑和信息基础，进一步优化限购政策的具体实施。
限购政策的实施：
2010年，在“国十条”“国五条”出台后，北京、上海、深圳、广州实行限购。
2011年，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，24个一二线重点城市，包括北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥实行新购住房套数限购。这一年共有48个城市结合地方实际出台了限购令，但是限购的要素多不相同，有的限购政策有截止时间，有的限购套数，还有的是城市的主城区限购。
2016年，南京市出台主城区住房限购政策，郑州市政出台部分区域实施住房限购政策，福州市实施商品住房限购政策，在东莞市实施套数限制住房限购。通过限购政策的执行，一二线重点城市长期限购后房价的需求主力逐渐恢复正常，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求其他手段可重归市场化。
3.2限购政策的实施效果研究
效果一：减少了市场上的投资需求，恢复城镇住宅本来的功能，即居住功能。我国大力发展房地产行业，目的是为了改善居民的居住条件。但房价上涨过高市场过热偏离了我国发展房地产行业的最初目标。而我国的土地资源稀缺决定了我国房地产市场的供给是非常有限的。面对房地产日益上升的投资与投机需求，实施限购政策抑制了人们的投机需求具有现实意义。
效果二：有助于控制金融风险和经济风险，能够正确引导居民的理性消费。房地产行业是我国的支柱行业之一，也是银行信贷的重要组成部分与数十个行业息息相关。一旦房地产行业出现比较大的波动，就会影响整个金融市场，进而影响整个国民经济的正常运行。因此限购政策的实施，引导人们的理性消费，可以防止房地产泡沫的产生，继续保持我国经济的健康运行。
效果三：能够阻止我国贫富差距进一步扩大。房价上涨过高过快远远超出了人们的可承受范围，导致很多家庭买不起房，只能依靠保障性住房来解决住房问题。限购政策的实施使房价趋于合理的范围这就使更多居民能够买得起房，通过买房来解决自身的住房需求，这在一定程度上缓解了政府建设保障性住房的压力，缓解中国目前经济发展中的贫富差距进一步扩大的趋势。
效果四：调节我国行业结构，有助于控制通货膨胀。由于房地产市场过热化，面对市场的超额利润，投资市场上热钱就会大量流入房地产行业使其他行业的资金供给减少，同时也吸引大量的各种人才纷纷进入房地产行业，这样就不利于行业结构调整更不利于我国国民经济的健康运行。限购政策的实施冷却了房地产行业的过热程度，控制通货膨胀，利于我国行业结构的调整。
效果五：从时间上看限购政策的效果。限购政策规定居民只能在满足了相关条件时才能购买住房，这就限定了住房需求，直接减少了人们的购房需求。因此限购政策实施短期内我们可以看到房地产市场上不管是交易量还是交易价格均明显下降。从中长期看限购政策是一种行政手段，这是与我国市场化的方向背离的因此这必然是不能长期存在的，最终是会被取消的。住房市场最终是要靠市场规律来调节的。
3.3限购政策的负面影响
限购政策是一把双刃剑，我们既要看到它为房地产经纪发展带来的现实意义，也要看到它所带来的负面影响。
影响一：限购政策的区域差异造成房价二次上升。由于限购政策实施的范围和时间不同，主要集中在一线和主要二线城市而中小城市并未实施限购政策，这就可能会导致房地产投资和投机行为转战到中小城市，使泡沫转移，近来一些中小城市房价上涨过快也正好说明了这个问题。此外由于限购政策的时间并不是很明确，很多民众是持观望态度的，—旦限购政策解除，这些资金会很快重新回到房地产市场，再次抬高房价。
影响二：限购政策引起租赁市场发展过热。由于限购政策，很多不满足条件的居民转向房屋租赁市场，并且人们持观望态度，会暂时选择租房，这样就使资金流入租赁市场，造成租赁市场供需关系的变化抬高租金，损害了一些租房者的利益。
影响三：限购政策未能从根本上解决住房供需矛盾。限购政策从目前来看是在一定程度上抑制了住房需求，但是在我国城市化建设过程中这些需求是长期存在的，限购政策并没有真正解决住房的供需矛盾。并且，在实施的过程中，由于地方政府的财政政策不同在制定实施细则的过程中会与中央政府博弈，这就使限购政策实施的力度有所不同，实施效果也会有差别。
通过上述我们能得到以下结论:一是不管是新建住房市场还是二手房市场限购政策都对房价具有显著的抑制作用，二手房市场房价的抑制作用可能比新建住房市场显著；二是限购政策实施后起效时间一般是一年至一年半后，此时才会发生房价的实质性下降；三是城市的差异性会对限购政策的执行有不同的方式也会产生不同的实施效果。
4房地产政策预期
近年来，中央对于房地产的宏观调控政策的关注点主要是"少数城市房价增长过快，结构不合理，市场秩序混乱"等问题。中央对房价的调控措施越来越严厉。"稳定房价"、"抑制房价过快上涨"、"遏止房价过快上涨"，调控的基调不断加码，进一步促进房价合理回归将会是调控政策的主线。在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。具体包含两层含义，一是调控政策有延续，二是合理性的界定仍具有弹性。
预期一：房地产政策会随经济状况和市场情况放松微调整
从2010年开始到2011年的房地产政策的从紧性调控，采取了行政手段与金融税收工具结合的方式，对住房需求的抑制逐步从严。回顾2010-2016年房地产限购政策主要围绕"限制房价过快上涨"展开。
预期二："限贷"更加强调"差别化、动态化"
未来的中央宏观调控的货币政策依然会"稳健运行"。基准利率上浮一成的城市，已经有所松动，每个城市有着不同的差异。在开发贷款方面，随着保障房建设全面铺开，需要更多更大地倾斜政策。对于划拨土地的货款是否可以作为抵押是保障房建设资金的重要支撑。
预期三："限购"对户籍要求可能会降低
限制购买多套住房，对打击投机和抑制投资具有显著效果。但是，对户籍和居住年限的限制则带有一定的阶层歧视嫌疑；对商品物权流转的限制在法律上也缺乏依据。既定法规内对户籍要求可能会降低要求，对改善性需求也会有一定放宽的考虑。缓解商品房成交急剧下降的状况，也可使地方政府出让土地，避免后续年商品房供应不足和基建资金匮乏，减少失业，解决保障房的资金来源；同时弥补出口投资双下降导致的经济下滑，有效执行中央改善民生，稳中求进的方针。预计调整的变量有，小户型、外地人、二手房、普通住房、区域等方面。
预期四：房产税试点可能扩大，但存量征税还有难度
杭州、深圳等房地产业经过长期充分发展的城市被社会媒体列入开征房产税的考虑范围。推厂房产的财产性税收，将房地产税收从交易阶段转移到保有阶段，是税收改革的大方向。但是房产税对存量征税，可能进一步引发公平问题的争议。房地产信息系统是否全面准确，法律是否无瑕疵，程序是否合法，征税手段是否充足都是社会关注的问题。城市在"土地财政"背景下搞房地产开发不征收房产税，政府把土地出让后开始征税，需要取得公众的认同，需要与70年土地使用权制度结合，目前，还需要进一步的分析论证。
预期五：保障性安居工程重质轻量
十四五"规划的保障性住房任务具有硬约束，但是保障性安居工程最核心的问题还是融资机制。近年来，保障性住房以棚户区改造、老旧小区改造、建设公租房、廉租房和人才公寓的形式提供保障，极大的改善了城市的面貌，但是也促进了房价的进一步上涨。北京公共租赁住房优先动迁安置；广州自建租赁住房入公共租赁住房；重庆结合新农村建设先租后售公共租赁住房；上海试点住房公积金、保资金投资公共租赁住房这些经验需要总结推广。
5对我国房地产市场调控的建议
建议一：巩固限购政策的成果，促进房价的合理回归。虽然限购政策并没有真正地解决人们的住房需求问题，但是不可否认的是限购政策确实取得了一定成效，在这一点上不能放松，要继续坚持限购政策，要为其他相应措施的实施争取时间和空间。同时我们在看到房价大幅下降的同时也应该看到房地产的暴利，这就需要去除房地产的暴利，压缩房地产商的利润空间，使住房恢复居住功能。要对房产进行合理定价，发改、物价、统计、住建和房管部门必须配合起来，研究控制房产不合理定价的办法，建立合理的房产定价机制。
建议二：不能"一刀切"应该实施有差异性、针对性的限购政策。对于不同的购买群体应该采取不同的限购措施:对于市场的投机者应该加强限制，对其征收个人所得税等资本利得税，也可考虑对其征收空房税等；对于首次购买者应该对其有所补贴，以此来鼓励此类消费者，减少这类消费者的购买压力加速我国城市化进程；而对于高价位的购房群体不应该加以限制而是应该考虑收取物业税等税收，然后再把这些税收收入用于贴补首次购房者，这样能更好地维持调控整个房地产市场。
建议三：改革我国的土地制度，使土地的供应趋于市场化。目前我国的土地由地方政府垄断，地方政府一方面以低价向农民征地，一方面以高价卖地。政府应该逐渐将一部分土地的产权赋予农民，让其直接面对房地产开发商，从而打破土地附加值不断被人为的操作与民争利的主要问题，明确土地流转、房屋拆迁等房屋重建的群众受益的概念，通过增加农民的福利来提高农民的支付能力，拉动内需从而使房地产市场健康运行。
建议四：大力推进保障房的建设和经济适用房的供给。政府可以从土地拍卖所得资金中取出一部分来建设保障房为低收入人群大量提供廉租房和经济适用房，满足低收入人群的住房需求。这样就能在一定程度上解决住房供需的矛盾，冲淡人们对房价上涨的期望，缓解住房需求扩大的趋势，这是有效也是根本解决之道。同时也要完善保障性住房的分配制度形成公平合理的住房分配方式，从真正意义上满足低收入人群的住房需求。
建议五：加快推进房产税的实施进程。目前房产税已经在我国部分地区实施，但是在全国实施是迫切需要。房产税增加了房屋所有者在拥有房产期间的房屋維护和保养费用，也减少了投资者通过房地产投资的利得，增加了利用房产保值的风险。这就要求我国应该改革完善财税体制，同时也应该尽快完善房地产评估机制，促进房产税的顺利实施。
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