摘要：随着我国经济的迅速发展以及人民收入水平的提高，我国房地产行业逐渐成为国民经济的重要组成部分。近年来，由于国家以及地方政府对房地产行业出台了各项调控政策，房地产企业之间的竞争越发猛烈，再加上房地产企业自身具有筹资投资规模大、投资回收期长和政策导向性强等特点，导致房地产企业的财务风险极高。因此，房地产企业财务风险识别与控制这一研究具有一定的现实意义。本文将泰禾集团作为研究对象，采用财务指标分析法、Ｚ-score 模型分析法与 F-score 模型分析法相结合的方法分析识别财务风险，并针对相关风险提供了相应的风险控制策略。希望可以帮助降低未来发生风险的可能性，保障企业能够可持续性发展，也希望在一定程度上可以为类似的房地产企业提供帮助。
关键词：财务风险；风险类型；风险识别；风险控制
Research on financial risk identification and
control of real estate enterprises in China
——Taking Tahoe Group Co.,Ltd as an example.
Abstract: With the rapid development of China’s economy and the improvement of people’s income level, China’s real estate industry has gradually become an important part of the national economy. In recent years, as the state and local governments have introduced various regulation and control policies to the real estate industry, the competition among real estate enterprises has become more and more fierce.In addition, the real estate enterprises have the characteristics of large-scale investment and raise funds, long payback period and strong policy-oriented, which lead to high financial risk. Therefore, the study of financial risk identification and control of real estate enterprises has certain practical significance. This article takes Tahoe as the research object, uses the financial index analysis method, the Z-score model analysis method and the F-score model analysis method to analyze and identify the financial risk, and provides the corresponding risk control strategy. Hope to help reduce the possibility of future risks, to ensure that the sustainable development of enterprises, but also hope to a certain extent to help similar real estate enterprises.
Key words: Financial risk; Risk type; Risk identification;Risk control
1.房地产行业基本情况
近些年来，随着我国国民经济的不断发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的重要组成部分，它的可持续性发展有助于促进经济增长，带动相关产业比如制造业和建筑业的快速发展，同时也可以改善人民的生活水平。2019年，房地产行业的生产总值（GDP）近7万亿元，如图1所示2015-2019年房地产业占国内生产总值从6.18%逐渐上升到7.03%。同时，如图2所示，我们可以看出近年来房地产企业数量、投资总额及主营业务收入都处于不断上升的过程中。目前愈来愈多的企业进入了房地产行业，这是因为房地产行业虽然需要投资的金额巨大，占用资金多，但却有可能得到较大的利润回报且其投资报酬率相较于其它行业也是非常可观的。
图1 2015-2019年房地产占国内生产总值图
资料来源：根据国家统计年鉴相关数据计算所得
图2 2015-2019年房地产行业发展概况
资料来源：国家统计年鉴相关数据
2.房地产行业财务风险较大
由于房地产行业具有投资金额较大、资金回收周期长、企业现金流量大等特点并且行业整体的资产负债率极高，财务风险发生的可能性也会随之上升。如图3所示，房地产行业的资产负债率一直居高不下且逐年增加，到2019年已高达80.39%，排名仅次于金融行业，存在较大的财务风险隐患。
图3 2015-2019年房地产行业资产负债率变化趋势图
资料来源：根据国家统计年鉴相关数据计算所得
3.房地产行业调控政策影响深远
由于当房地产行业波动幅度过大，市场行情不稳定，也会影响国民经济发展的稳定性。近年来，国家对于房地产行业出台了各种调控政策，给房地产企业的发展带来了一系列严峻的考验。2016年房地产行业“930 新政”出台，2016年年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”制度，加强对房地产市场的宏观调控，明确了“遏制投机炒房”的差别化调控的政策方向。2018年各项调控房地产行业的政策相继出台，提出“因城施策，一城一策”方针指南，央行和银保监也加强了对房地产行业的金融监管，使得房地产企业融资渠道收缩，融资成本上升，融资难度越来越高。2019年两会期间强调“防止房市大起大落”，中央政治局会议进一步重申“房住不炒”的政策主基调，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制。因此为了房地产行业的健康发展，针对房地产企业的财务进行风险识别与控制是非常有必要的。
1.理论意义
阅读研究国内外的文献资料发现我国当前对于房地产企业财务风险识别与控制的相关研究较少，且在近些年逐渐兴起，本文有利于相关理论的进一步完善。我国房地产企业相较于国外起步还是比较延后的，企业内部员工对于财务风险的认知程度较低，未能提出合适的财务风险控制措施，因此需要对该领域进行研究，进而不断完善相应的理论基础。本文提出的财务风险识别方法与控制措施，可以适用于类似的房地产企业，具有一定程度的财务风险理论意义。
2.现实意义
由于房地产行业自身的行业性质导致其在生产经营过程中会产生各种风险，比如市场风险、政策风险、筹资风险、投资风险和经营风险等。因此做好房地产企业的财务风险识别与控制工作非常重要。因此，本文以泰禾集团为案例，研究分析其财务风险的识别与控制具有一定现实意义。本文通过财务指标风险识别法和多变量财务风险识别法来识别分析泰禾集团的财务风险，从而发现其财务风险管控方面存在的问题，并提出了针对性的防范措施，对其他房地产企业在财务风险管控方面也具有一定的参考价值。
本文以泰禾集团为案例，通过研究该公司近五年的财务经营状况进行分析识别其存在的财务风险，并针对风险提出相应的控制策略。本文共五个部分：第一章为引言部分，本部分主要介绍了本文的研究背景和研究意义；第二章界定了财务风险、财务风险识别与控制的概念并分析论述了国内外相关的研究现状；第三章是针对本文运用的相关理论进行分析；第四章主要是对本文选取的案例进行分析阐述，首先对泰禾集团做了简单介绍，接着通过列举其近5年的财务数据，运用财务指标分析法和多变量模型分析法识别其财务风险，最后针对其风险给出了相关控制措施建议；第五章为研究结论与展望，总结本文的结论并指出了其中研究的不足和未来研究的展望。
1.财务风险
财务风险这一概念并没有具体的界定，一般可划分为广义财务风险和狭义财务风险。狭义的财务风险主要是以企业的到期还债能力作为衡量标准的，而广义的财务风险主要指的是企业的整个日常经营活动中产生的各种风险，它受内外部很多种因素影响。内部因素有企业的筹资、投资以及经营活动等；外部因素有国家政策、法律法规以及外部市场环境的变化情况。
2.财务风险识别
财务风险识别主要是为财务风险管理提供前提和决策依据。通过各种财务风险识别方法对企业面临的各种财务风险作出分析判断，为之后的财务风险衡量以及财务风险管理作好准备。
3.财务风险控制
财务风险识别是财务风险管理的前提，而财务风险控制是财务风险管理的重要环节。根据财务风险识别的情况实施相应的财务风险控制策略来降低财务风险发生的可能性。
随着中国市场经济的迅速发展，房地产企业财务风险识别与控制研究已成为热门话题。与此同时国内外学术界也从多个层面对房地产企业财务风险识别与控制进行了广泛而深入的研究。
1.房地产企业财务风险类型研究
企业财务风险指的是由于不可预知或不可控因素导致的各种财务事件，财务状况不确定，使得公司可能蒙受经济损失。对于企业的财务风险的识别，各个专家都有各自的划分方式。比如马红光（2016）基于恒大地产的财务报表发现我国房地产企业的偿债风险较高。之后石芯月,王宏波（2017）陈杰（2021）等人在其他专家关于财务风险的划分基础上对房地产企业的财务风险进行了更为细致的分类，分别是筹资风险，投资风险和经营风险等。
2.房地产企业财务风险识别方法研究
（1）基于财务指标法识别财务风险
财务指标分析法是企业通过对部分财务数据进行相关指标的计算，来分析企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、以及发展能力等情况，进而找到企业存在的财务风险。Fitzpatrick（1932）和Beaver（1966）将部分破产企业和非破产企业作为研究对象，采取定量分析方法对企业的资产、负债等各项财务数值进行分析来识别企业的财务风险。国内学者丁红梅（2017）和孙敏（2018）也利用了这种定量分析方法对我国房地产企业财务风险管理问题进行了研究。
（2）基于多变量模型分析法识别财务风险
多变量模型分析法是通过建立多个财务比率与财务风险情况的函数关系，研究企业是否存在财务风险以及财务风险的严重程度。Altman（1968）通过对比的方式研究了不同企业的财务风险情况，建立了Z-score模型，通过这个模型可以分析企业财务风险情况。之后Simion (2015)就运用了Altman设计的Z-score模型来分析企业财务风险并给出了一些控制措施。
国内学者周首华、杨济华等人（1996）在参考国外优秀学者的研究后对学者Altman的Z-score模型进行优化改进，建立了更适应中国国情的F-score模型, 通过这个模型可以准确识别预测风险。
3.针对房地产企业财务风险所采取的控制措施
针对企业财务风险识别的情况实施相应的财务风险控制策略可以降低财务风险发生的可能性。国内外学者对于企业财务风险所采取的控制措施都有一定的研究成果。
对于控制企业筹资风险，汪泉（2017）在研究中提出要确定合理的资本结构，比如长短期债务的比例；李恺（2015）和曾丽旋（2017）也都主张通过优化资本结构, 融资渠道多元化等方法来降低筹资风险。而对于规避企业投资风险，柳江（2017）提出企业需要提高投资风险意识，规避风险发生的可能性；杨利红,陈琦等人（2017）认为需要建立动态的投资组合进而分散一些投资项目的风险。此外，国外学者在企业投资风险控制方面也有所研究，Qingye Zhang and Yan Gao（2017）通过研究发现，动态投资组合对企业财务风险的管理是非常有帮助的。最后，针对房地产企业的经营风险，周泽将,王怡晨（2020）和钟政通（2020）提出房地产企业需建立健全存货管理体制，将房地产存货规模保持在合理范围内才能为房地产企业创新探索、承担经营风险提供空间，缓解房地产过度投资对企业其他业务活动的挤出效应；万浩（2018）和惠秦贴（2020）等一些研究学者认为房地产企业需要提高核心竞争力，比如营造产品的差异化满足不同顾客的需求进而就获得良好的企业业绩。
通过阅读企业财务风险识别与控制研究的相关文献发现，国内外对于企业财务风险识别与控制研究成果较为丰富。就房地产企业而言，系统的财务风险识别方法可以帮助我们对企业的财务问题有一个更加理性的认识，并且可以针对相关的问题及时解决。本文以泰禾集团为研究对象，综合采用财务指标分析法以及多变量财务风险识别法对其财务风险状况进行识别与评价，并针对其中存在的问题提出相应的控制措施，为其他类似的房地产企业在财务风险识别与控制方面提供一定的帮助。
查看有关财务风险的文献，由于各个行业的企业生产经营状况不同，所面临的财务风险也有所差别，但是其财务风险大致可分为三个种类，即筹资风险、投资风险和经营风险三个方面。筹资风险是指企业进行日常经营亦或是扩大经营需要进行资金的筹集，而在资金的筹集过程中具有很多的不确定性，即为筹资风险；投资风险是指企业在进行投资活动时，由于投资经营决策的失误或是其他意外状况，无法实现预期收益的可能性；经营风险是指企业在生产经营各个环节中由于各种因素的影响未能实现预期收益的可能性。
1.专家调查法
美国兰德公司在1964年提出了一种定性分析的方法——专家调查法。它是由专业人员、咨询公司和管理专家调研企业的内外部环境，找出财务风险发生的诱因，以此预测财务风险发生的可能性。
2.财务指标分析法
财务指标分析法是根据企业的财务数据进行相关指标的计算，分析判断企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、以及发展能力等情况。通过这一方法不仅能反映出企业的静态状况还能对企业进行动态监测，从而为企业进行财务风险控制提供依据。
3.多变量模型分析法
多变量模型分析法是通过建立多个财务比率与财务风险情况的函数关系，与单变量模型相比，更加注重各个财务比率之间的关系，其中最具有代表性的是Z-Score模型。1968年Altman教授创立了Z-score模型，此模型把22个有可能预示公司发生财务风险的财务比率变量分为流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和周转能力五大指标。
1990年，我国学者周首华、杨济华等人对Altman的Z值模型进行优化改进，形成了适应中国国情的 F分数模型。Z-Score模型比F-Score模型更加强调企业经营成果和资产的利用效率，而F-Score模型在原有的基础上新增了现金流量预测，更注重对企业偿债风险的识别预警，并且其评价标准更适应现代的企业。两者侧重点是有所差别的，房地产企业更加适合运用F-Score模型识别分析财务风险。
1. 筹资风险
房地产企业开发项目的首要环节就是进行筹资，房地产企业的项目开发资金主要来源于两种，一是内部筹资，即房地产企业所有者投入的资金和企业的利润；二是外部筹资，即通过银行等金融机构进行借款亦或是发行股票债券等方式进行。通过研究发现，我国房地产企业进行内部筹资筹取到的资金较少，而大部分房地产企业主要是通过外部筹资筹取资金。外部筹资主要分为债务筹资和股权筹资，房地产企业进行债务筹资时，由于债务筹资需要到期返还本金和支付利息，而这时如果负债规模过大，那么到期还本付息的压力则会增加债务筹资的风险。此外，房地产企业在发行股票的过程中，预计的发行数量、时间以及成本等因素使企业面临风险，称为股权筹资风险。股权筹资受股权投资的规模、企业的资本结构、营运状况以及市场环境等多种因素影响。由于我国房地产企业以外部筹资为主要筹资渠道，既筹资渠道方式都比较固定单一化，这也为房地产企业产生筹资风险埋下了隐患。
2. 投资风险
投资风险也是房地产企业所必须面临的财务风险之一，近年来大多房地产企业都在尝试通过各种方法规避该种风险。房地产企业投资活动可分为内部投资和外部投资，内部投资一般是指房地产企业扩大地产项目以及相关配套项目规模。然而近年来很多房地产企业为获取更多利润，盲目扩张规模，过度囤地、投资项目，因此资金大量被占用，资金周转时间较长，不能很快回笼资金产生收益，所以存在投资风险。外部投资一般包括直接投资和间接投资，直接投资受行业市场环境等因素的影响无法获得预期收益，存在风险。间接投资一般是证券投资，受国内外经济政策和汇率、证券交易等诸多因素影响，也存在较高的风险。房地产企业也会因为市场环境变化，房地产政策的调控，银行借贷利率变动等因素无法取得预期经济效益，从而就产生了投资风险。
3. 经营风险
房地产企业在经营过程中也存在一定的风险性。企业经营风险是由于生产经营变动或外部环境变化导致企业未来的经营性现金流量发生变化，从而影响企业未来销售量、价格和成本的程度。房地产企业的地产项目由于施工周期较长，项目开发期间需要占用大量资金，在此期间房地产企业很有可能出现营运资金不足，导致项目延期或者停工，这会对企业的正常经营活动造成很多不良影响。此外，房地产企业的外部环境发生变化时也会给房地产企业的生产经营带来一些影响，比如由于房价上涨或下降使得消费者对于房地产项目的消费侧重点发生了改变，因此房地产企业很容易面临运营风险；还有近年来，国家大力调控房地产行业政策，鼓励房地产企业“去库存”，实施“一城一策，因地制宜”策略，但是目前大部分房地产企业并没有巧妙结合自身独有的特点，只是僵硬的照搬相关政策，这样即使企业的营业收入上升了，然而对比企业相关数据不难发现收入与成本两者间的发展是不平衡的，使得房地产企业面临较大风险。
泰禾集团股份有限公司（简称泰禾或泰禾集团，股票简称：泰禾集团、股票代码：000732）公司成立于1992年，总部位于中国福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路9号东二环泰禾广场泰禾中心20-31层，现任董事会主席黄其森。
公司坚持以房地产为核心，为全面提升城市生活品质和自身多元化发展而践行“泰禾+”战略，依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合控股股东泰禾投资集团在相关服务领域的资源，目标为一站式解决业主的购物、社交、医疗、文化、教育和养老等方面的生活需求，努力开创“中国式美好生活”。
标签： 房地产企业财务风险识别与控制研究 企业财务风险 企业财务风险研究论文
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